I quartieri che cambiano

Milano ha 88 quartieri. Ne guardiamo 73, quelli con almeno 2.000 residenti, e li mettiamo in fila per quanto stanno cambiando: redditi, prezzi e affitti, nuove case, affitti brevi, locali, botteghe, giovani adulti, laureati.

  1. Lambrate è al 1° posto per cambiamento e Quarto Oggiaro al 73°; il centro storico è in fondo
  2. Lambrate, Ticinese (Conchetta) e Maggiore cambiano di più; Quarto Oggiaro e QT8 di meno
  3. Prezzi delle case +27 e affitti +38% in mediana dal 2014 (euro di oggi); a Lambrate - Ortica l’affitto è più che raddoppiato
  4. Il reddito reale per contribuente è sceso in 18 quartieri su 69 e cresciuto negli altri; il valore tipico è +2,4%
  5. La quota di laureati sale di 8 punti in mediana; i residenti di 25-34 anni cambiano di 1,1 punti
  6. Quartieri alti che salgono (10) e quartieri bassi che restano fermi (17): sono due storie diverse

Tutti i numeri: pagine del sito su redditi (MEF, CC BY 3.0), prezzi e affitti (Agenzia delle Entrate, OMI, CC BY 4.0, stime), affitti brevi (Inside Airbnb, CC BY 4.0), locali, residenti e botteghe storiche (Comune di Milano, CC BY), laureati (ISTAT, CC BY 4.0). È un confronto tra quartieri: non misura chi se ne va o chi arriva, e non dice perché le cose cambiano.

Cinque limiti, prima di leggere. I prezzi e gli affitti sono stime, non prezzi pagati. Tre segnali su nove non sono davvero per quartiere (reddito per CAP, prezzi per zona OMI). I nove segnali vanno poco d'accordo: l'indice riassume più storie, quindi sono sicuri gli estremi, non il centro della classifica. Le botteghe storiche ci sono solo per quartieri. Misura il cambiamento, non gli spostamenti di persone né le cause. Il resto è nei limiti dei dati, in fondo.

In classifica

Quartieri colorati per posto in classifica. L'indice è la media di nove punteggi, a pesi uguali: più è scuro, più il quartiere cambia rispetto agli altri. Il numero è il posto dei primi dieci. In grigio i 15 quartieri con meno di 2.000 residenti, fuori classifica.

Fonti: vedi sopra; confini dei quartieri (NIL) e civici: Comune di Milano (CC BY). Il quartiere scelto ha il bordo nero. Un colore scuro non è un giudizio: è un confronto tra quartieri.

I dieci quartieri con l'indice più alto (a sinistra) e i dieci con l'indice più basso (sotto). Il numero davanti al nome è il posto su 73.

I dieci con l'indice più basso

Indice = media di nove punteggi standardizzati (z), pesi uguali. Fonti: vedi sopra. Quartieri con meno segnali (reddito, botteghe, locali mancanti) hanno la media degli altri.

Casa, reddito e persone

Ogni pallino è un quartiere. Variazione del prezzo di vendita e dell'affitto stimati, in euro di oggi, dal secondo semestre 2014 al primo 2026. La linea nera è il valore tipico (mediana).

Fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), abitazioni civili (CC BY 4.0): sono stime, non prezzi di vendita né affitti pagati. Quasi tutta la salita è del 2023-2026; i valori sono per zona OMI, portati al quartiere con i civici del Comune.

Variazione del reddito medio per contribuente, in euro di oggi, dall'anno d'imposta 2011 al 2024. Verde dove cresce, rosso dove cala. Il numero è la variazione in percento.

Fonte: MEF, Dipartimento delle Finanze, «Redditi e principali variabili IRPEF» per CAP (CC BY 3.0), portato ai quartieri con i civici del Comune. Il reddito è del contribuente, non del residente.

Ogni pallino è un quartiere. In alto: laureati, variazione della quota di residenti con la laurea dal censimento 2011 al 2023, in punti. In basso: variazione della quota di residenti di 25-34 anni, dal 2014 al 2025, in punti. Linea nera: valore tipico.

Fonti: ISTAT, censimenti (CC BY 4.0) per i laureati; Comune di Milano, anagrafe dei residenti per età (CC BY). I censimenti 2011 e 2023 non sono dello stesso tipo: può restare qualche differenza di definizione.

Tre storie, non una

I nove segnali vanno poco d'accordo: un quartiere può cambiare molto per la casa e poco per le persone. Per questo mettiamo insieme due cose: quanto il quartiere è ricco oggi e quanto è cambiato. Ne escono sei tipi di quartiere.

Come si leggono i due assi

Ogni punto è un quartiere, del colore del suo tipo. In grande, dentro ogni zona, il nome del tipo. I nomi di tutti i quartieri sono nei sei riquadri qui sotto. Tocca un punto per leggere il nome.

Fonti: vedi sopra. Livello = media dei punteggi di reddito medio 2024, prezzo OMI 2026 e laureati 2023; cambiamento = indice a pesi uguali. Un raggruppamento automatico non trova gruppi netti.

I sei tipi, con tutti i quartieri

Ogni riquadro dice che cosa vuol dire il tipo e mostra, uno per uno, i suoi quartieri: ogni nome è collegato al suo punto. Più in alto = è cambiato di più; più a destra = è più ricco.

Limiti dei dati
    Parole usate
    Quartiere (NIL)
    Nucleo di identità locale: i 88 quartieri in cui il Comune divide Milano. Se ne guardano 73, quelli con almeno 2.000 residenti.
    Indice di cambiamento
    La media di nove punteggi standardizzati, uno per segnale, con pesi uguali. Più è alto, più il quartiere è «salito» rispetto agli altri. Non ha uno zero assoluto.
    Punteggio standardizzato (z)
    Quanto un quartiere sta sopra o sotto la media dei quartieri, per un segnale, misurato in unità di variazione tipica.
    Euro di oggi (reali)
    Valori corretti per l'inflazione, per poter confrontare anni diversi.
    OMI
    Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: stime dei prezzi di case e affitti per zona.
    CAP
    Codice di avviamento postale. I redditi sono pubblicati per CAP, non per quartiere.
    Gentrificazione
    Il nome che si dà a un quartiere in cui salgono redditi, prezzi e affitti e cambiano commercio e abitanti. Qui non è un'etichetta per quartieri o persone, e non diciamo che cosa la causa.
    Come è fatto

      I nove segnali

      File

      nil.csv (tutti i valori, i punteggi, il posto e l'intervallo per quartiere), nil.geojson (confini semplificati con gli stessi valori), robustezza_varianti.csv, indicatori_definizioni.csv, riepilogo.json (tutti i numeri di questa pagina). Si possono riusare citando la fonte; il Comune, il MEF, l'Agenzia delle Entrate e l'ISTAT hanno licenze CC BY (vedi sotto). I singoli annunci Airbnb non sono pubblicati: solo conteggi per quartiere.