Servizi e prezzi delle case

Le zone di Milano con più servizi a portata di cammino costano di più: ma quanto è merito dei servizi, e quanto del centro e dei redditi?

  1. Più servizi, prezzo più alto: ma togliendo centro e reddito la salita si appiattisce
  2. Vicino al Duomo le zone con più servizi costano il 19% in meno; più lontano costano di più
  3. Dopo aver tolto centro e reddito, solo metro resta chiaramente legata al prezzo
  4. Costano più del previsto soprattutto Porta Nuova, Brera e CityLife (+97%, +32%, +30%)
  5. Quarto Oggiaro è 14ª per servizi essenziali e 41ª per prezzo
  6. Un servizio in più si associa al massimo a circa 8.500 € su una casa di 70 m²: e potrebbe valere zero

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI, 2026/1), non prezzi pagati davvero. Servizi raggiungibili in 15 minuti a piedi: Comune di Milano e altre fonti aperte. Redditi per CAP: Ministero dell'Economia e delle Finanze (anno d'imposta 2024). 41 zone del confronto. Pagine collegate: Prezzi delle case e La città dei 15 minuti.

Il legame tra servizi e prezzo

Che cosa si vede. Ogni cerchio è una zona di Milano. Più è a destra, più servizi ha a portata di cammino (su 20). Più è in alto, più costa al metro quadro. La linea nera è l'andamento: sale, cioè le zone con più servizi costano di più. Muovi il cursore: i cerchi si spostano come se tutte le zone fossero alla stessa distanza dal Duomo e con lo stesso reddito, e la linea si appiattisce.

una zona di Milanozona con il nome scrittola zona che hai sceltoandamento
Senza togliere nullaTolti centro e reddito

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI), non prezzi di vendite reali. Scala dei prezzi a logaritmo: a uguale distanza in verticale corrisponde la stessa differenza in percentuale. Tocca un cerchio per il nome della zona e i suoi valori, oppure scegli la zona qui sopra. Il conto è fatto su 41 zone: sono pochi punti, il risultato è un ordine di grandezza.

Correlazione non vuol dire causa. Le zone con più servizi sono anche le più centrali e le più ricche, e di solito le più care in ogni caso: i dati non dicono quanto del prezzo sia dovuto ai servizi e quanto al fatto di stare in centro o in un quartiere ricco.

Prezzo mediano al metro quadro: a sinistra la metà delle zone con meno servizi, a destra la metà con più servizi, in tre gruppi di distanza dal Duomo.

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI), non prezzi di vendite reali. Mediane di 6-7 zone per metà: pochi numeri.

Quali servizi contano

Per ognuno dei 20 servizi: quanto resta di legame con il prezzo dopo aver tolto distanza dal Duomo e reddito. Il pallino è la stima, la linea va dal minimo al massimo plausibile. A destra dello zero: le zone con quel servizio sono più care. Se la linea passa dallo zero, un legame non si può escludere né provare.

legame chiarolegame non chiaro

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI). Correlazione parziale di Spearman: 0 = nessun legame, 1 = le zone con quel servizio sono sempre le più care. Venti confronti su 41 zone: con tanti confronti qualche valore alto può essere un caso. Sotto lo zero non c'è un «effetto negativo»: quelle zone non sono più care e basta.

Zona per zona

Il colore dice di quanto il prezzo stimato è sopra o sotto quello «previsto» da servizi, distanza dal Duomo e reddito. Il numero accanto a ogni colore conta le zone. Tocca una zona o scrivila qui sotto.

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI), non prezzi di vendite reali. Perimetri delle zone: Agenzia delle Entrate, servizio GEOPOI (semplificati, come nella pagina Prezzi delle case): 42 zone, manca la rurale R2 che non ha prezzo. «Previsto» vuol dire calcolato con servizi, distanza e reddito: non è un prezzo giusto o sbagliato. Cascina Merlata è fuori dal confronto (vedi i limiti).

Per ogni zona due posti su 41: a sinistra il posto per servizi essenziali (farmacia, medico, scuola, parco…), a destra il posto per prezzo. Più i due pallini sono lontani, più la zona sorprende.

posto per serviziposto per prezzo

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI). Posto 1 = il più alto. Le zone con meno di 100 civici residenziali (CityLife, Porta Nuova) hanno una media dei servizi poco solida. I servizi essenziali sono raggiunti da quasi tutti quasi ovunque: per questo le differenze tra zone sono piccole.

Quanto vale un servizio in più

Cifra in euro su una casa di 70 m² al prezzo mediano delle zone, in quattro modi di fare il conto. La linea va dal minimo al massimo plausibile; il pallino è la stima.

Prezzi: stime dell'Agenzia delle Entrate (OMI), non prezzi di vendite reali. Non è il valore di un servizio: è l'ordine di grandezza del legame che resta tra prezzo e servizi dopo aver tolto centralità e reddito, e potrebbe non essere una causa.

Limiti dei dati
    Parole usate
    Prezzo OMI
    La stima che l'Agenzia delle Entrate pubblica per ogni zona di Milano: un minimo e un massimo al metro quadro. Qui è il centro dell'intervallo, per le abitazioni civili.
    Servizi su 20
    Quanti dei 20 servizi (10 essenziali e 10 extra) si raggiungono in 15 minuti a piedi da casa, in media per i residenti della zona.
    Essenziali ed extra
    Essenziali: farmacie, medici di base, scuole, asili nido, parchi, mercati, negozi di vicinato, impianti sportivi, uffici postali, biblioteche. Extra: metro, BikeMi, supermercati, ospedali, teatri e musei, cinema, librerie, piscine, aree gioco, aree cani.
    Togliere distanza e reddito
    Confrontare le zone come se fossero alla stessa distanza dal Duomo e con lo stesso reddito, per vedere che cosa resta ai servizi.
    Intervallo plausibile
    Il minimo e il massimo tra cui sta quasi certamente il valore vero (intervallo al 95%). Se passa dallo zero, non si può escludere che il legame non ci sia.
    Correlazione di Spearman
    Misura se due cose salgono insieme guardando solo l'ordine delle zone. 0 = nessun legame, 1 = stesso ordine.
    Previsto
    Il prezzo che una zona dovrebbe avere, secondo un conto che usa servizi, distanza dal Duomo e reddito.
    Come è fatto
      File

      Valori aggregati per zona o per città, nessun dato su persone.